Аренда зданий при УСН: выгодно или нет
Очень многие ИП рассматривали применение УСН при сдаче в аренду как единственно выгодный и оптимальный режим налогообложения. До 2012 года… В этом материале мы попробуем разобраться, а выгодна ли УСН таким субъектам после 1 января 2012 года — даты внесения изменений в НК.
Аренда и арендная плата: нормы ГК
Прежде всего, напомним, в чем заключается суть арендных отношений. Так, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 577 ГК). Согласно статье 585 НК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.
В соответствии с частью второй статьи 587 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.
К расходам на содержание здания, его части можно отнести, в частности, и коммунальные услуги, и эксплуатационные расходы, и услуги охраны, обслуживания лифтов, тепло- и водоснабжения, канализации.
Налоговая база и возмещаемые услуги при аренде: нормы НК
Согласно пункту 2 статьи 288 НК налоговая база налога при УСН определяется как денежное выражение валовой выручки, которой признается сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационных доходов.
До 1 января 2012 года для целей определения налоговой базы и валовой выручки при сдаче имущества в аренду учитывалась сумма арендной платы, полученная арендодателем. При этом, по некоторым разъяснениям МНС, при сдаче имущества в аренду суммы возмещаемых сверх арендной платы расходов по оплате услуг связи, охраны помещения, эксплуатационных расходов являлись внереализационными доходами арендодателя и подлежали включению в валовую выручку при исчислении налога при УСН. Естественно, возникал вопрос: почему одни из возмещаемых услуг должны включаться во внереализационные доходы, а другие (в частности, коммунальные) нет?
С начала 2012 года все стало проще. После внесенных Законом от 30.12.2011 № 330-З изменений в НК в выручку от реализации при сдаче имущества в аренду стала включаться сумма арендной платы, а также сумма возмещаемых арендодателю расходов, не включенных в арендную плату.
И сразу все вопросы по тому, какие возмещаемые расходы включаются в налоговую базу, а какие — нет, отпали сами собой: включаются все возмещаемые расходы. Правда, по этой логике можно обложить налогом при УСН и всю выручку комиссионера, поверенного, экспедитора по договорам комиссии, поручения или транспортной экспедиции вместе с возмещаемыми расходами. Ведь в таких случаях выгодно применять УСН и при исполнении данных договоров возмещаемые расходы могут быть значительными.
Куда девать НДС по возмещаемым услугам
Плательщики налога при УСН - арендодатели могут быть или не быть плательщиками НДС. И в связи с обязанностью арендодателя с 1 января 2012 года включать в выручку плату за возмещаемые ему сверх арендной платы услуги сразу возникает вопрос: включать ли оплату возмещаемых услуг вместе с суммой НДС, предъявленной с возмещаемой услугой, или без учета НДС? Ведь ИП — арендодатель по перевыставляемым услугам не является плательщиком НДС, даже если она в принципе является плательщиком данного налога. Это следует из подпункта 2.12.2 статьи 93 «Объекты налогообложения налогом на добавленную стоимость» НК, согласно которому обороты по возмещению арендодателю арендатором стоимости приобретенных работ (услуг), связанных с арендой, не включенной в сумму арендной платы, не признаются объектами налогообложения НДС. Обращаем ваше внимание, что данное положение распространяется на обороты по возмещению арендатору арендодателем стоимости приобретенных работ (услуг), связанных именно с арендой. Суммы налога, уплаченные (подлежащие уплате) при приобретении, в частности, услуг, не признаваемых объектами налогообложения НДС в соответствии с подпунктом 2.12 статьи 93 НК, не подлежат вычету (подпункт 19.9 статьи 107 «Налоговые вычеты и порядок их применения» НК).
Соответственно, арендодатель возмещаемые услуги не включает в свои затраты, в свою выручку в целях исчисления НДС, а НДС, по ним предъявленный, не принимает к вычету.
Если следовать новой норме НК, возмещаемая арендодателю сверх арендной платы плата за услуги с НДС, в них включенным, должна увеличивать налоговую базу по налогу при УСН. При этом плательщики налога при УСН с НДС согласно пункту 2 статьи 288 «Объект налогообложения и налоговая база налога при упрощенной системе» НК в валовую выручку не включают суммы НДС, уплачиваемые из выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационных доходов в соответствии с НК, а также суммы НДС, уплаченные (удержанные) в иностранных государствах в соответствии с законодательством этих государств.
Следовательно, из выручки можно вычесть только НДС по реализации самого арендодателя, а суммы возмещаемых арендодателю услуг включаются в выручку с НДС.
Мы, конечно, послали запрос в МНС по этому поводу, но до получения ответа предлагаем нашим читателям именно так и считать выручку.
Продолжение читайте в журнале “Индивидуальный предприниматель” № 4, 2012
Февраль 20, 2012